Kredyt hipoteczny w Niemczech

Sprawdź kalkulator ☛ kredytów hipotecznych w Niemczech: ✓ porównaj oferty oraz ✓ poznaj warunki otrzymania kredytu w Niemczech przez Polaków!

W ciągu kilku ostatnich lat ceny wynajmu mieszkań w Niemczech ostro poszybowały w górę. Wzrosty cen szczególnie widoczne są w największych miastach jak Berlin, Hamburg czy Monachium, gdzie liczba mieszkań nie rośnie odpowiednio szybko, aby sprostać szybko rosnącej liczbie osób chcących tam zamieszkać. Dzięki rekordowo niskiemu oprocentowaniu kredytów, rozwiązaniem tego problemu może być zakup własnego mieszkania lub domu w Niemczech. W niniejszym poradniku informujemy o wymaganiu, jakie muszą spełnić kredytobiorcy w celu otrzymania pożyczki na zakup własnych czterech ścian, a także prezentujemy kalkulator kredytów hipotecznych na rynku niemieckim.

Rynek nieruchomości w Niemczech

Do tej pory Niemcy uchodziły za kraj lokatorów, w której zdecydowana większość osób mieszkała w wynajmowanych mieszkaniach bądź domach, korzystając ze stosunkowo dużej ochrony prawnej dla płacących czynsz oraz możliwości szybkiej zmiany mieszkania w razie potrzeby. Jeszcze 10 lat temu nawet w największych ośrodkach miejskich znalezienie wolnego mieszkania nie stanowiło większego problemu, co przekładało się również na stabilne ceny wynajmu.

Sytuacja uległa jednak diametralnej zmianie w ostatnich latach. Główną przyczyną był nieustający napływ nowych mieszkańców do największych niemieckich miast z innych części Niemiec oraz zagranicy, przy jednoczesnej stagnacji na rynku budowlanym. Chociaż trudno dziś już mówić o braku nowych projektów mieszkaniowych, do dzisiaj buduje się jednak zbyt mało mieszkań, aby nadążyć za podażą na rynku nieruchomości. W następstwie ceny wynajmu wzrosły na niespotykane wcześniej poziomy – w samym Berlinie o ponad 60% w ciągu ostatnich 10 lat!

Kredyt na mieszkanie w Niemczech – niskie oprocentowanie

W tej sytuacji coraz więcej osób decyduje się na zakup własnego mieszkania lub domu. Bardzo niskie oprocentowanie kredytów, które wynika z polityki niskich stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego, sprawia, że nawet przy regularnie rosnących cenach nieruchomości kupujący mieszkanie może znacznie zaoszczędzić w porównaniu do płacącego czynsz, a po spłacie pożyczki staje się właścicielem mieszkania lub domu, które może przekazać swojemu potomstwu.

Zakup własnej nieruchomości powinny wziąć pod uwagę również osoby z Polski, które zamierzają mieszkać w Niemczech przez dłuższy okres czasu i posiadają stabilne źródło dochodów. W dalszej części poradnika objaśniamy najważniejsze pojęcia oraz dajemy możliwość sprawdzenia aktualnych ofert na rynku.

Kredyt hipoteczny w Niemczech dla Polaka – wymagania

Banki w Niemczech udzielające kredytów na zakup mieszkania lub domu czynią to pod warunkiem otrzymania zabezpieczenia w postaci wpisu na hipotekę nieruchomości znajdującej się na terenie Niemiec. W większości przypadków jest to ta sama nieruchomość, na którą udzielana jest pożyczka. Jeśli chcemy otrzymać kredyt na zakup mieszkania lub domu w Polsce lub innym kraju, nadal musimy dysponować nieruchomością w Niemczech, która będzie służyła za zabezpieczenie.

W kwestiach finansowych osoby z Polski mieszkające w Niemczech i zainteresowane wzięciem kredytu na zakup domu lub mieszkania, muszą spełnić te same warunki jak obywatele Niemiec czy innych krajów:

Posiadanie regularnych dochodów

Składając wniosek o kredyt hipoteczny, musimy oczywiście liczyć się ze sprawdzeniem naszej sytuacji finansowej przez bank. Posiadanie umowy o pracę w Niemczech z zakończonym okresem próbnym, a najlepiej na okres stały będzie tutaj kluczowe dla decyzji o przyznaniu bądź odmowie udzielenia kredytu hipotecznego. W przypadku osób pracujących na własny rachunek, bank może wystąpić o przedstawienie dowodów odnośnie wysokości osiągniętych dochodów. W przypadku uzyskiwania dochodów poza Niemcami, należy liczyć się z koniecznością tłumaczenia dokumentów potwierdzających nasze zatrudnienie.
Jeśli mieszkanie będzie kupione przez dwie osoby (małżeństwo, związek formalny lub nieformalny), liczone będą wspólne, łączne dochody, co zwiększa szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji.

Brak długów i zaległości w płatnościach

Bank sprawdzi również naszą historię kredytową w systemie Schufa. Jeśli znajdować się w nim będą jakiekolwiek wpisy o aktualnych bądź niedawnych zaległościach w płatnościach z tytułu wynajmu mieszkania, innych usług finansowych, bądź jakichkolwiek innych zakupionych usług i produktów (np. abonament za telefon komórkowy), bank zapewne odrzuci nas wniosek o kredyt.

Kapitał własny

Składając wniosek o kredyt powinniśmy upewnić się, że posiadamy wkład własny o wysokości co najmniej 10-20% wartości nieruchomości. Im większy wkład własny, tym korzystniejsze oprocentowanie kredytu. Należy pamiętać o tym, że kredyt nie jest udzielany na koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości (koszty notarialne, podatek od zakupu nieruchomości + ewent. koszty maklerskie), co oznacza, że procentowa wartość naszego wkładu własnego liczona jest dopiero po odjęciu tych kosztów. Więcej na ten temat w dalszej części artykułu.

Kredyt mieszkaniowy w Niemczech – pierwsze kroki

Chcąc zwrócić się o kredyt na zakup mieszkania lub domu, warto mieć już upatrzoną konkretną nieruchomość i (w przypadku nowego, budowanego projektu) zebrać o nim informacje, które będzie można przedstawić podczas rozmowy z pracownikiem banku. Podczas procesu rozpatrzenia wniosku, bank sprawdzi cenę nieruchomości i porówna ją z cenami podobnych nieruchomości w danym regionie kraju. Jeśli cena będzie zbyt wygórowana, bank poinformuje nas o tym i najpewniej też odmówi finansowania zakupu tej nieruchomości.

Co ważne, w przypadku finansowania mieszkania w dopiero co budowanym projekcie, kupujący nie musi przelewać od razu całej kwoty deweloperowi, lecz czyni to w ściśle zdefiniowanych ratach uzależnionych od stopnia zaawansowania budowy – w sumie 7 rat od rozpoczęcia do ukończenia budowy. Deweloper musi wówczas za każdym razem przesłać potwierdzony przez inspektora budowy protokół z informacją o ukończeniu danego etapu. Dzięki temu uniknąć można niebezpieczeństwa utraty dużych pieniędzy w przypadku nagłego upadku dewelopera lub innych problemów związanych z budową.

Kredyt hipoteczny w Niemczech – okres stałego oprocentowania

Decydując się na kredyt, mamy możliwość wyboru różnego terminu oprocentowania stałego. Inaczej niż w Polsce, gdzie oprocentowanie ma dwie składowe: stopę referencyjną i marżę bankową, podlegające zmianom w czasie spłaty, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Niemczech (Sollzins) pozostaje bez zmian przez cały okres, na który został zawarty kredyt. Bank nie może tutaj doliczać żadnych dodatkowych prowizji i opłat, dzięki czemu możemy być pewni, że ustalona rata będzie ostatecznym ponoszonym przez nas kosztem. W zależności od oferty, mamy możliwość otrzymania stałego oprocentowania na okres od 5 do nawet 20 lat i dłużej! Im dłuższy okres, tym wyższe oprocentowanie, jakie proponować nam będzie bank.
Większość klientów decyduje się na oprocentowanie 10-letnie, jednakże warto pamiętać, że po tym okresie przyjdzie nam negocjować z bankiem warunki na nowo dla otwartej kwoty kredytu zgodnie z oprocentowaniem, jakie wówczas będzie obowiązywać. Ze względu na obecne rekordowo niskie oprocentowanie, zaleca się wzięcie kredytu na dłuższy okres, aby móc spłacić jak największą części kredytu według ustalonego oprocentowania. Bez względu na długość tego okresu, zawsze po maksymalnie 10 latach mamy możliwość jego renegocjacji i ewentualnego przeniesienia do innego banku, jeśli nie będzie zadowoleni z warunków proponowanych nam przez obecny bank.

Kredyt mieszkaniowy w Niemczech – dodatkowe opłaty

Przy zakupie mieszkania lub domu w Niemczech, warto pamiętać o dodatkowych kosztach, jakie będziemy musieli ponieść: podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), koszty sądowe i notarialne (związane m.in. z dokonaniem wpisu do księgi wieczystej), a także (jeśli zakupujemy nieruchomość przez pośrednika) prowizja dla maklera. Co istotne, banki nie udzielają kredytu na ich pokrycie. Oznacza to, że przy obliczeniu wkładu własnego, bank odliczy te koszty od sumy, którą chcemy wnieść na zakup nieruchomości i dopiero pozostała kwota będzie uwzględniana w rozliczeniach.

Wysokość Grunderwerbsteuer jest różna dla każdego Bundeslandu i waha się w Niemczech od 3,5% do 6,5% wartości nieruchomości:

Baden-Württemberg3,5%Niedersachsen5,0%
Bayern3,5%Nordrhein-Westfalen6,5%
Berlin6,0%Rheinland-Pfalz5,0%
Brandenburg6,5%Saarland6,5%
Bremen5,0%Sachsen3,5%
Hamburg4,5%Sachsen-Anhalt5,0%
Hessen6,0%Schleswig-Holstein6,5%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%Thüringen6,5%
Koszty sądowe i notarialne wynoszą maks. ok. 1,5-2% wartości nieruchomości i podlegają również niewielkim wahaniom w zależności od miejsca zakupu mieszkania lub domu.

Prowizja maklera, którą ponieść musi kupujący mieszkanie lub dom w Niemczech, ustalana jest indywidualnie i wynosi zazwyczaj od 3,57% do maks. 7,14% ceny nieruchomości. Chcąc jej uniknąć, warto spróbować znaleźć mieszkanie sprzedawane bezpośrednio przez dewelopera (Bauträger).

Kredyt hipoteczny w Niemczech – kalkulator ofert

Przedstawiamy kalkulator aktualnych ofert kredytów hipotecznych w Niemczech. W celu wygenerowania listy należy podać:

  • wysokość pożyczki
  • okres stałego oprocentowania
  • kod pocztowy nieruchomości (bądź miejsca zamieszkania w przypadku jej braku)
  • wysokość kredytu w stosunku do kosztu nieruchomości
  • procentualną wysokość rocznej spłaty pożyczki

W wynikach otrzymają Państwo nazwę instytucji oferującej kredyt, stawkę oproc. oraz realne oprocentowanie w skali roku, wysokość miesięcznej raty, a także wysokość otwartej kwoty zadłużenia, jaka pozostanie po upływie okresu stałego oprocentowania. To właśnie dla tej kwoty będziemy musieli negocjować nowe warunki kredytu na koniec okresu obowiązywania wybranego oprocentowania. Oczywiście, będziemy też mogli dokonać jej całkowitej spłaty w celu likwidacji zobowiązania.

Po wybraniu oferty, zostaną Państwo przekierowani na stronę instytucji, gdzie dokonać będzie można bezpośrednio zapytania o ofertę finansowania zakupu nieruchomości oraz umówić się na spotkanie z pracownikiem. CO WAŻNE: Zapytanie to jest niezobowiązujące, co oznacza, że w momencie wysłania zapytania nie obligują się Państwo do wzięcia kredytu, a jedynie wyrażają zainteresowanie ofertą finansowania.

Macie Państwo pytanie odnośnie uzyskania kredytu hipotecznego w Niemczech? Z chęcią pomożemy! Zapytania prosimy kierować na adres finanse@hype.pl, bądź za pomocą formularza kontaktowego.

Kwota netto kredytu
Euro
Okres kredytu (w latach)
Kod pocztowy
Zapożyczenie
Wysokość raty
 
Oproc. stałe
Realne oproc. roczne
rata miesięczna
Kwota otwarta
immo-finanzcheck.de
Baufinanzierung
(0 Bewertungen)
1,14% Sollzins
1,14% Effektivzins
261,67€ monatlich
78.826,06€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,14%, Sollzins gebunden p.a.: 1,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.203,14 €, Darlehensgeber/-vermittler: VIANTIS AG, immo-finanzcheck.de, Roßstraße 92, 40476 Düsseldorf
PLANETHYP
Baufinanzierung
(0 Bewertungen)
1,14% Sollzins
1,15% Effektivzins
262,50€ monatlich
78.815,36€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,15%, Sollzins gebunden p.a.: 1,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.292,03 €, Darlehensgeber/-vermittler: PLANETHYP, Janderstrasse 5, 68199 Mannheim
comdirect bank
Baufinanzierung PLUS
(519 Bewertungen)
1,14% Sollzins
1,15% Effektivzins
262,50€ monatlich
78.815,36€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,15%, Sollzins gebunden p.a.: 1,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.292,03 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
Dr. Klein
Baufinanzierung
(0 Bewertungen)
1,11% Sollzins
1,23% Effektivzins
269,17€ monatlich
78.729,56€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,23%, Sollzins gebunden p.a.: 1,11%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.002,77 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
Degussa Bank
ImmobilienFinanzierung
(42 Bewertungen)
1,35% Sollzins
1,35% Effektivzins
279,17€ monatlich
78.600,01€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,35%, Sollzins gebunden p.a.: 1,35%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 112.067,54 €, Darlehensgeber/-vermittler: Degussa Bank AG, Theodor-Heuss-Alle 74, 60486 Frankfurt am Main
Interhyp
Baufinanzierung
(0 Bewertungen)
1,35% Sollzins
1,36% Effektivzins
280,00€ monatlich
78.589,17€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,36%, Sollzins gebunden p.a.: 1,35%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 112.156,20 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
Baufiline
Baufinanzierung
(0 Bewertungen)
1,40% Sollzins
1,41% Effektivzins
284,17€ monatlich
78.534,84€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,41%, Sollzins gebunden p.a.: 1,40%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 112.599,32 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
ING-DiBa
Baufinanzierung
(1345 Bewertungen)
1,50% Sollzins
1,54% Effektivzins
295,00€ monatlich
78.392,76€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,54%, Sollzins gebunden p.a.: 1,50%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 113.750,11 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
Deutsche Bank
Baufinanzierung
(539 Bewertungen)
1,59% Sollzins
1,60% Effektivzins
300,00€ monatlich
78.326,77€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,60%, Sollzins gebunden p.a.: 1,59%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 114.280,59 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem §6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr, © financeAds.net